Com alguma frequência, amigos, conhecidos ou clientes perguntam-nos quanto custaria construir uma casa própria.
O facto de construir a sua casa tem, em nossa opinião, apenas uma vantagem: poder escolher a sua distribuição; embora, por nossa experiência, nunca seja possível distribuir completamente a propriedade exatamente como foi projetada. E há uma série de condições que nem sempre são compatíveis com nossos desejos. Por exemplo: a forma do local, requisitos estruturais ou regulamentos municipais. Esses são, geralmente, os fatores que mais afetam o projeto final.
O objetivo deste artigo, entretanto, não é analisar essa questão, mas simplesmente os custos de execução e legalização de uma residência.
Em primeiro lugar, temos que comprar uma casa para demolir ou muito. Neste exemplo vamos optar pela primeira opção, já que pelo menos na nossa área é o caso mais comum.
Visitamos o site de uma imobiliária local e encontramos o seguinte caso:
500 m2 de lote com 300 m2 construídos 120.000,00 €.
DESPESA 1: A COMPRA INICIAL
As taxas notariais serão de acordo com a lei; Portanto, o comprador, no que diz respeito aos honorários do cartório, deverá arcar apenas com as despesas da primeira via da escritura.
Para determinar as taxas notariais e de registro de propriedade, usamos a calculadora da OCU, que nos dá uma aproximação.
O IMTP, em geral, é de 8%; mas os casos são coletados em que a taxa cai:
| 7% na transmissão de imóvel destinado a residência habitual, se o valor real não ultrapassar 130.000 euros. |
| 3,5% na transmissão de bens imóveis cujo valor real não exceda 130.000 euros quando utilizados como residência principal do adquirente e este último for menor de 35 anos, ou 180.000 euros quando utilizados como residência principal do adquirente e este último for considerado pessoa física com deficiência com grau reconhecido igual ou superior a 33%. |
| 3,5% desde que o comprador seja considerado membro de uma família numerosa e o imóvel seja utilizado como residência habitual da família e o seu valor real não exceda 180.000 euros. |
| * Fonte: Site da Junta de Andalucía |
A base na qual vamos pagar esse imposto é o preço de compra; Ou seja, em princípio pagaremos 8% de € 120.000. Mas existe um valor mínimo neste preço de compra.
Para calcular este valor mínimo temos que visitar o site da Junta de Andalucía e ter em mãos o valor cadastral da casa que adquirimos. No nosso exemplo, este valor cadastral é de € 86.279,13.
Cercados temos o valor mínimo de nossa compra; de € 120.000 passamos para € 232.869,88. Sobre este valor temos que aplicar 8%. Em segundos, o imóvel que adquirimos passou de 120.000,00 € para 232.869,88 €, quase o dobro.
| Chão | € 120.000,00 |
| Notário | € 47,27 |
| Imposto sobre Transmissão de Propriedade (Junta de Andalucía) | € 18.629,59 |
| Registro da propriedade | € 131,99 |
| € 138.808,86 |
DESPESA 2: O PROJETO E A LICENÇA DE OBRAS
Assim que tivermos o nosso terreno, temos que contratar um arquitecto e um arquitecto técnico, que se encarregarão de elaborar o projecto e efectuar a gestão da construção.
A casa que pretendemos construir terá no rés-do-chão: dois quartos com closet, um quarto duplo com casa de banho e vestiário, uma sala e uma ampla cozinha. O piso superior, por sua vez, será constituído por uma zona em open space, uma casa de banho e dois gabinetes. A área total construída é de 350 m2, sendo o restante terreno destinado a pátios, zonas ajardinadas ou piscinas.
Normalmente, o perfil familiar que opta por esta opção procura já uma casa definitiva onde possam ter o maior conforto possível e que se desenvolva maioritariamente num piso térreo. Não é sempre que uma família compra um lote ou lote para depois construir uma casa de 100-120 m2.
Para determinar o custo dos técnicos e os impostos que serão pagos associados à construção, o dado de que precisaremos é o Orçamento de Execução de Materiais, doravante PEM. Para a redação deste, teremos que realizar um estudo geotécnico, que nos pode custar em média € 950. Por outro lado, para o cálculo do PEM necessitaremos da tabela de módulos da associação de arquitetos da nossa província.
No nosso caso - uma casa unifamiliar intermediária, tipologia urbana, três núcleos -, conforme a tabela, o nosso PEM terá o seguinte custo:
| € / m2 | m2 | montante | |
| 566,58 | 350,00 | 198.303,00 | casa |
| 35,41 | 34,00 | 1.203,94 | pátios |
| 70,82 | 116,00 | 8.215,12 | áreas paisagísticas |
| PEM | 207.722,06 |
O valor dos técnicos e das suas escolas oficiais é de pelo menos 14.438,48 €. Este item vai depender dos técnicos que contratarmos, pois nem todos os profissionais cobram o mesmo pelo seu trabalho, embora a princípio seja bastante ajustado à média. O mesmo não acontecia há alguns anos, já que o cálculo das taxas era feito sobre 10% do PEM. Atualmente os preços são um pouco mais baratos.
A licença de construção é composta por três conceitos:
- Imposto sobre construção, instalações e obras: 4%.
- Taxa de urbanismo: 2,60%.
- Ligação RCD: 1%. Este valor nos será devolvido no final da obra, após a apresentação dos certificados de gestão do resíduos de construção.
| tipo % | PEM | montante | |
| Imposto | 4,00 | 207.722,06 | 8.308,88 |
| Taxa | 2,60 | 207.722,06 | 5.400,77 |
| Vinculo | 1,00 | 207.722,06 | 2.077,22 |
| LICENÇA DE EDIFÍCIO | 15.786,88 |
Mas também, no nosso caso, há um construção antes disso vamos demolir; temos 300 m2 construídos.
| € / m3 | m3 | montante | |
| 4,60 | 1.350,00 | 6.210,00 |
| tipo % | PEM | montante | |
| Imposto | 4,00 | 6.210,00 | 248,40 |
| Taxa | 2,60 | 6.210,00 | 161,46 |
| Vinculo | 1,00 | 6.210,00 | 62,10 |
| BAIXAR LICENÇA | 471,96 |
Somando, assim, todos estes conceitos - licença de construção e demolição, estudo e projecto geotécnico e gestão da construção -, temos um gasto total de 31.647,32 €
DESPESA 3: O TRABALHO
Este valor também não pode ser dado exatamente, pois dependerá em parte dos materiais que escolhermos e também da construtora. E é que assim como o técnico, nem todos cobram igual pelo seu trabalho.
Como dado de partida para o cálculo do orçamento de execução por contrato PEC, será utilizado como sempre o PEM, ao qual deverá ser adicionado 13% para despesas gerais e 6% de lucro, e também IVA, 10% no caso das casas.
Gastos gerais são os custos indiretos relacionados com a execução da obra, que não interferem diretamente no processo de construção, mas que servem de suporte ou complemento.
| PEC | ||
| EMP (incluindo knockdown) | 213.932,06 | |
| CG | 27.811,17 | |
| BENEFICIAR | 12.835,92 | |
| SUBTOTAL | 254.579,15 |
Quando o incorporador também vai ser o futuro usuário da casa, o PEM tende a subir, pois as qualidades finalmente escolhidas, tanto para revestimentos quanto para carpintaria de metal e madeira, são superiores. Além disso, geralmente são acrescentadas melhorias em termos de ar condicionado, de modo que, para ser o mais realista possível, o PEM deve ser aumentado em pelo menos 20%.
| PEC | ||
| EMP (incluindo knockdown) | 256.718,47 | |
| CG | 33.373,40 | |
| BENEFICIAR | 15.403,11 | |
| SUBTOTAL | 305.494,98 | |
| 10% de IVA | 30.549,50 | |
| TOTAL | 336.044,48 |
Distribuidoras / distribuidoras de água e energia elétrica. Se a nossa casa não tiver insumos e tivermos que alugá-los novamente, teremos que pagar uma série de conceitos a essas empresas. Mas se tivermos que enterrar também a rede de distribuição que grampeamos na fachada da casa que adquirimos, tanto o preço quanto os problemas disparam. No entanto, não abordaremos esse tópico agora, que seria para mais de um artigo.
| ÁGUA | € 733,86 |
| ELETRICIDADE | € 386,83 |
| SEGURANDO CABOS | € 4.598,50 |
| € 5.719,19 |
DESPESA 4: LICENÇA DE PRIMEIRA OCUPAÇÃO E DECLARAÇÃO DE NOVO TRABALHO
Assim que terminarmos o nosso trabalho, devemos primeiro solicitar a 1ª licença de ocupação. A referida licença será necessária tanto para a contratação do fornecimento de água e energia elétrica, como para a efetivação da escritura de nossa nova casa. Este é um processo tão essencial quanto o da licença de construção.
| LICENÇA DE PRIMEIRO USO | 207.722,06 | 1,30 | 2.700,39 |
| RETORNO DO DEPÓSITO RCD | -2.077,22 | ||
| DECLARAÇÃO DE NOVA OBRA AJD (Junta de Andalucía) | 207.722,06 | 1,50 | 3.115,83 |
| NOTÁRIO | 180,12 | ||
| REGISTRO DE IMÓVEIS | 435,89 | ||
| TOTAL | 4.355,01 |
Em resumo, e como resultado da soma de todas as quantidades anteriores, temos:
| DESPESA 1 | 138.808,86 |
| DESPESA 2 | 31.647,32 |
| DESPESA 3 | 336.778,34 |
| DESPESA 4 | 4.355,01 |
| TOTAL | € 511.589,53 |
Esperamos que com estes dados tenhamos esclarecido as suas dúvidas sobre quanto custaria construir a casa dos seus sonhos.
