Con cierta frecuencia nos preguntan amigos, conocidos o clientes, cuánto les costaría hacerse su propia vivienda.

El hecho de construir una vivienda propia tiene, a nuestro parecer, una única ventaja: poder elegir su distribución; aunque, desde nuestra experiencia, nunca es posible del todo distribuir el inmueble exactamente como se proyecta. Y es que hay una serie de condicionantes que no son siempre compatibles con nuestros deseos. Por ejemplo: la forma del solar, los requisitos estructurales o la normativa municipal. Estos son, generalmente, los factores que más inciden en el diseño final.

El objetivo de este artículo, sin embargo, no es analizar esta cuestión, sino simplemente los costes de ejecución y legalización de una vivienda.

En primer lugar, tenemos que comprar una casa para derribar o un solar. En este ejemplo nos vamos a decantar por la primera opción, ya que al menos en nuestra zona es el caso más común.

Visitamos la pagina web de una inmobiliaria local y encontramos el siguiente caso:

500 m2 de parcela con 300 m2 construidos 120.000,00 €.

GASTO 1: LA COMPRA INICIAL

Los gastos de notaría serán según ley; por lo que el comprador, con respecto a los honorarios del notario, solo tendrá que abonar los gastos de primera copia de la escritura.

Para determinar tanto el gasto de notario como del registro de la propiedad, utilizamos la calculadora de la OCU , que nos da una aproximación.

Minuta compra vivienda obra

El IMTP, en general, es 8%; pero se recogen supuestos en los que el tipo baja:

7% en la transmisión de inmueble destinado a vivienda habitual, si el valor real no supera los 130.000 euros.
3,5 % en la transmisión de inmuebles cuyo valor real no supere 130.000 euros cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y este sea menor de 35 años, o 180.000 euros cuando se destine a vivienda habitual del adquirente y este tenga la consideración de persona con discapacidad con un grado reconocido igual o superior al 33%.
3,5% siempre que el adquirente tenga la consideración de miembro de familia numerosa y el inmueble se destine a la vivienda habitual de la familia y el valor real de la misma no sea superior a los 180.000 euros.
*Fuente: web Junta de Andalucía

La base sobre la que vamos a liquidar este impuesto es el precio de compra; es decir, en principio pagaremos el 8% de 120.000 €. Pero existe un valor mínimo sobre este precio de compra.

Para calcular este valor mínimo tenemos que visitar la web de la Junta de Andalucía y tener a mano el valor catastral de la vivienda que hemos comprado. En nuestro ejemplo, este valor catastral es 86.279,13 €.

Valor mínimo casa

Rodeado tenemos el valor mínimo de nuestra compra; de 120.000 € hemos pasado a 232.869,88 €. Sobre este valor hemos de aplicar el 8%. En segundos, la propiedad que hemos adquirido ha pasado de valer 120.000,00 € a 232.869,88 €, casi el doble.

Suelo120.000,00 €
Notario47,27 €
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Junta de Andalucía)18.629,59 €
Registro de la Propiedad131,99 €
138.808,86 €

GASTO 2: EL PROYECTO Y LA LICENCIA DE OBRAS

Una vez que tenemos nuestro suelo, tenemos que contratar a un arquitecto y a un arquitecto técnico, que serán los encargados de redactar el proyecto y realizar la dirección de obra.

La vivienda que nos planteamos construir tendrá en la planta baja: dos habitaciones con vestidor, una habitación de matrimonio con baño y vestidor, un salón y una cocina amplia. La planta alta, por su parte, estará compuesta por una zona diáfana, un baño y dos despachos. El total de superficie construida es de 350 m2 , y el resto de la parcela será para patios, zonas ajardinadas, o piscinas.

Normalmente, el perfil de familia que se decanta por esta opción va buscando ya una casa definitiva donde se puedan tener las mayores comodidades posibles y que se desarrolle en su mayoría en una planta baja. No es frecuente que una familia compre una parcela o solar para edificar después una vivienda de 100-120 m2.

Diseño distribución vivienda
Ejemplo de distribución

Para determinar el coste de los técnicos e impuestos que se van a pagar asociados a la construcción, el dato que vamos a necesitar es el Presupuesto de Ejecución Material, en adelante PEM. Respecto a la redacción de este, vamos a tener que realizar un estudio geotécnico, que puede costarnos una media de 950 €. Por otro lado, al calcular el PEM vamos a necesitar la tabla de módulos del colegio de arquitectos de nuestra provincia.

 Vivienda PEM

En nuestro caso – una vivienda unifamiliar entremedianeras, tipología urbana, tres núcleos -, según el cuadro, nuestro PEM tendrá el siguiente coste:

€/m2m2importe
566,58350,00198.303,00casa
35,4134,001.203,94patios
70,82116,008.215,12zonas ajardinadas
PEM207.722,06

El importe de los técnicos y sus colegios oficiales es al menos de 14.438,48 €. Esta partida va a depender de los técnicos que contratemos, ya que no todos los profesionales cobran lo mismo por su trabajo, aunque como cantidad de partida está bastante ajustada a la media. No ocurría lo mismo hace unos años, puesto que el cálculo de los honorarios se realizaba sobre el 10% del PEM. Actualmente los precios son algo más económicos.

La licencia de obra se compone de tres conceptos:

tipo %PEMimporte
Impuesto4,00207.722,068.308,88
Tasa2,60207.722,065.400,77
Fianza1,00207.722,062.077,22
LICENCIA DE OBRA15.786,88

Pero además, en nuestro caso existe una construcción previa que vamos a demoler; tenemos 300 m2 construidos.

Demolición obra
€/m3m3importe
4,601.350,006.210,00
tipo %PEMimporte
Impuesto4,006.210,00248,40
Tasa2,606.210,00161,46
Fianza1,006.210,0062,10
LICENCIA DE DERRIBO471,96

Sumando, por tanto, todos estos conceptos – licencia de obra y derribo, estudio geotécnico y proyecto, y dirección de obras -, tenemos un gasto total de 31.647,32 €

GASTO 3: LA OBRA

Este importe tampoco se puede dar de forma exacta, ya que va a depender en parte de los materiales que elijamos y también de la constructora. Y es que al igual que el técnico, no todas cobran lo mismo por su trabajo.

Como dato de partida para calcular el presupuesto de ejecución por contrata PEC, se utilizará como siempre el PEM, al que habrá que sumar un 13%  por costes generales y un 6% de beneficio, y además el IVA, un 10% en el caso de las viviendas.

Los gastos generales son aquellos costes indirectos relacionados a la ejecución de la obra, que no intervienen directamente en el proceso constructivo, pero que sirven de apoyo o complemento.

PEC
PEM ( incluyendo derribo) 213.932,06
CG 27.811,17
BENEFICIO 12.835,92
SUBTOTAL254.579,15

Cuando el promotor va a ser además el futuro usuario de la vivienda, el PEM suele elevarse, ya que las calidades que finalmente se eligen, tanto para revestimientos como carpintería metálica y de madera, son superiores. Además también se suelen añadir mejoras en cuanto a climatización, por lo que para ser lo más realistas posible se debería aumentar el PEM en al menos un 20%.

PEC 
PEM ( incluyendo derribo) 256.718,47
CG 33.373,40
BENEFICIO 15.403,11
SUBTOTAL305.494,98
10% IVA30.549,50
                                                                    TOTAL336.044,48

Compañías distribuidoras/ suministradoras de agua y electricidad. Si nuestra vivienda no dispone de suministros y hemos de volverlos a contratar, tendremos que abonar una serie de conceptos a estas compañías. Pero si además hemos de soterrar la red de distribución que teníamos grapada a la fachada de la casa que adquirimos, tanto el precio como los problemas se disparan. No obstante, no abordaremos ahora este tema, que daría para más de un artículo.

AGUA733,86 €
ELECTRICIDAD386,83 €
 SOTERRAMIENTO CABLES4.598,50 €
5.719,19 €

GASTO 4: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Una vez que nuestra obra finaliza, hemos de solicitar en primer lugar la licencia de 1ª ocupación. Dicha licencia va a ser necesaria tanto para contratar los suministros de agua y electricidad, como para poder hacer la escritura de nuestra nueva vivienda. Este es un trámite tan indispensable como el de la licencia de obra.

LICENCIA DE PRIMERA UTILIZACIÓN207.722,061,302.700,39
DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA RCD  -2.077,22
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA AJD (Junta de Andalucía)207.722,061,503.115,83
NOTARIO  180,12
REGISTRO PROPIEDAD  435,89
TOTAL4.355,01

En resumen, y como resultado de la suma de todas las cantidades anteriores, tenemos:

GASTO 1138.808,86
GASTO 231.647,32
GASTO 3336.778,34
GASTO 44.355,01
TOTAL511.589,53 €

Esperamos que con estos datos os hayamos resuelto vuestras dudas acerca de lo que costaría construir la casa de vuestros sueños.

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